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解读《贵阳市房屋专项维修资金管理办法》新变化

贵阳网

2019-02-22 15:00

  2019年 1月16日,《贵阳市房屋专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)向社会公布,自3月1日起施行。这个《办法》中对维修基金的收取、监管、使用方式等都有新的规定,其不少与购房者和业主的利益息息相关。本期楼视线界对“交多少?怎么用?怎么管?”等方面与原规定有重大变化的内容给大家做一个解读。

新修订

适应形势发展需要 结合贵阳实际

相关规定:第一条 为加强和规范房屋专项维修资金管理,建立物业维修保障机制,维护合法权益,依据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

解读:这简单的一句话,其背景和依据是很丰富的。2005年4月21日,贵阳市出台了《贵阳市房屋共用部位共用设施设备维修资金管理规定》,至今已实施了13年,在全市住宅维修养护管理工作中发挥了重要的指导作用。2007年,国家发布实施了《中华人民共和国物权法》;2008年,建设部、财政部联合出台了《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号,以下简称“165号令”);2016年,国务院修订了《物业管理条例》(国务院令第504号),对住宅专项维修资金制度提出了新的要求。随着上位法的调整、维修项目增多、维修成本增大等客观原因,贵阳市房屋维修资金划拨使用难等问题日益显现,亟需对现行的维修资金管理规范性文件进行整合调整。

为此,贵阳市依据国家政策法规,借鉴其他城市的经验,结合贵阳实际,重新修订了《办法》。2018年10月19日,贵阳市法制局完成《贵阳市房屋专项维修资金管理办法(征求意见稿)》的制定,并在网上公开发布,正面向社会公众征求意见和建议。

2018年11月20日,市住房城乡建设局组织召开了《贵阳市房屋专项维修资金管理办法》(征求意见稿)(以下简称管理办法)专题研讨会。贵阳市房地产协会邀请资深法律专家以及保利、宏立城、恒阳、方源、仟坤文创、凯宏、麒龙、中铁建、中铁置业、云城置业、中南置地、贵州交通产业等房企的法务代表和分管负责人参加了本次会议。

经综合参会各方意见和建议,兼顾实操和社会公平的原则,结合贵阳市房地产开发、经营、管理的实际情况,最终形成统一意见即对管理办法(征求意见稿)中部分可能引起理解误差的措辞进一步修改,使其条款内容更加严谨符合立法技术规范;对部分条文内容通过配套出台管理办法的实施细则进行充实完善,使其在实操过程更加科学合理。

2018年12月18日市人民政府常务会议通过《办法》,12月27日公布,自2019年3月1日起施行。

谁要交

商品房及其配套建筑、非租赁型保障性住房要交存

相关规定:第二条 本市行政区域规划区国有土地范围内商品房及其配套建筑、非租赁型保障性住房的专项维修资金(以下简称维修资金)的交存、使用、管理、监督和相关活动,适用本办法。

售后公有住房、租赁型保障性住房维修资金的交存、使用、管理和监督,执行国家有关规定。

相关规定:第七条 首期维修资金按照下列规定一次性存入维修资金专户:

(一)出售的商品房,由购房人办理商品房买卖合同备案前交存;

(二)未出售的商品房,由开发建设单位在办理不动产首次登记前作为业主交存,业主大会成立后仍未交存的,由业主委员会通知开发建设单位自接到通知之日起2个月内交存;

(三)商品房配套建筑,由开发建设单位在办理该商品房不动产首次登记前交存;

(四)征收(拆迁)安置房属于商品房的,由被征收(拆迁)人交存。

解读:此次将需要交房屋专项维修资金的房屋范围进行了细化,不再像原来笼统的称呼“房屋”,而是细化到商品房及其配套建筑、非租赁型保障性住房这三类交存维修资金适用本《办法》。与原规定相比新《办法》增加了商品房配套建筑和征收(拆迁)安置房属于商品房的维修资金的交存由谁负责。目前,贵阳的大型住宅小区越来越多,这些大型小区有学校、会所、管理用房等配套建筑,这些建筑年限久了,也面临着维修的问题,它们的维修要使用业主交存的维修基金,势必影响对房屋的维修产生影响。它们的维修资金该由谁负责?原来的规定中并没有涉及此问题。而此次明确了交存的主体是开发建设单位,这就为以后配套建筑的维修提供了专门资金保障,有利于维护小区业主的共同利益。

交多少

按建筑安装工程成本控制价比例交存

相关规定:第六条 首期维修资金按照下列规定计算:

(一)配备共用电梯的商品房、非租赁型保障性住房,按照本市建筑安装工程每平方米成本控制价的8%;

(二)未配备共用电梯的商品房、非租赁型保障性住房,商品房配套建筑,按照本市建筑安装工程每平方米成本控制价的5%。

建筑安装工程每平方米成本控制价,由市住房城乡建设主管部门适时发布。

解读:目前,贵阳维修基金住宅房屋按照购房款的2%缴交;非住宅房屋按照购房款的1%缴交。有的业主就会抱怨,买的同样的楼盘同样的单元,由于房屋涨价,后面买的业主比前面的业主要多交维修基金。而这次修订后出现了一个新名字“成本控制价”。这是按建设部《住宅专项维修基金管理办法》而修改的,值得肯定,这样交存的维修基金更符合实际。因为维修基金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,与房屋的位置、地价等其他因素无关。这样能更好地体现专项维修资金交存的公平性。同一栋楼业主不会因房价不同导致维修资金交存不一致。内地众多城市已开始这样实施,贵阳实行较晚。成本控制价,由市住房城乡建设主管部门适时发布,这意味着将发挥政府在这方面的主导作用,其标准是统一的。实施后,业主交的维修资金是否比现在少,具体到贵阳要根据住建部门公布的成本控制价而定。

谁来管

住房城乡建设主管部门负责监督管理工作

相关规定:第十条 市住房城乡建设主管部门应当按照资金安全、服务优质、科学评估和公平公开的原则,择优选择商业银行作为本市维修资金专户管理银行(以下简称专户管理银行),并向社会公布,依法签订委托管理合同,明确双方权利义务。

市、区(市、县)住房城乡建设主管部门应当按照各自管理范围和职责,在专户管理银行开立本辖区维修资金专户,以物业管理区域或者幢为单位设账,以房屋门户号设分户账。

业主大会成立后决定申请划转自管维修资金并开立专户的,应当从专户管理银行中择优选择一家银行按照前款规定开立维修资金专户。

专户管理银行按照合同约定,负责办理维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事务,并委托第三方专业机构向申请使用维修资金的业主、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人(以下统称使用申请人)提供维修资金管理使用监督服务。

解读:如何管好房屋专项维修资金一直是一个各界关注的热点问题,全国一些地方曾发生过挪用的情况。强化了市、区(市、县)在维修资金管理工作中的责任。为了充分发挥区(市、县)的属地管理优势,此次修订新增了对市、区(市、县)住房城乡建设主管部门在维修资金管理工作中的职责表述。

另外值得一提的是,原来规定“业主委员会成立后,经业主委员会同意,房地产行政主管部门将维修资金移交给物业管理企业代管”。新规定删除了物管企业代管的规定。在第十四条明确规定“业主大会决定划转自管维修资金的,业主委员会应当持维修资金划转自管申请书和银行账户相关资料到有管理职责的住房城乡建设主管部门办理自管专户开立和资金划转手续。”并且对自管维修基金做了严格要求,规定“业主大会决定划转自管维修资金的,应当制定相关管理制度,并在管理规约中约定下列事项:……管理规约应当向业主公示,公示期不少于10日,公示期满后组织召开业主大会表决,经物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,并形成业主大会决议及相关印证资料报有管理职责的住房城乡建设主管部门备案”。这样的规定有利于保障小区业主的知情权和管理权,让自管维修资金在严格在制度约束下进行,避免走样。

同时,明确了专户管理银行的责任。为了加强对专户管理银行的监督,此次修订增加了专户管理银行择优选择的规定,并向社会公布。同时,增加规定了专户管理银行负责办理维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项。并委托第三方专业机构向申请使用维修资金的业主、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人提供维修资金管理使用监督服务。

怎么用

按谁受益谁承担原则

紧急情况“特事特办”

相关规定:第十六条 使用维修资金应当按照谁受益谁承担的原则分摊:

(一)属全体业主共有的共用部位、共用设施设备,由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;

(二)属部分业主共有的共用部位、共用设施设备,由部分业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;

(三)未出售的房屋,由开发建设单位按照未出售房屋部分的建筑面积所占比例承担。

分户账内维修资金余额不足支付所分摊工程费用的,应当由该业主补足差额部分。

相关规定:第十九条 发生危及房屋安全和人身财产安全紧急情况,需要立即使用维修资金的,由使用申请人按照第十七条第一项规定的详细说明内容提出使用方案,报经所在地社区服务管理机构或者乡(镇)人民政府核实后,有管理职责的住房城乡建设主管部门或者业主委员会应当按照本办法第十七条第四项规定比例拨付预算资金,按照第十七条第五项规定拨付结算资金。

涉及电梯、消防设施安装、改造、维修的,使用申请人应当书面报质量技术监督或者消防主管部门。质量技术监督或者消防主管部门应当立即出具核实意见。

本条规定的紧急情况包括以下情形:

(一)电梯故障危及人身安全的;

(二)楼体外墙墙面有脱落危险,危及人身财产安全的;

(三)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,严重影响业主生活或者危及财产安全的;

(四)非专业经营单位管理的供水水泵损坏或者水管爆裂导致供水中断、供配电设施设备发生故障造成停电或者漏电,严重影响业主生活或者危及人身财产安全的;

(五)消防设施设备严重损坏的。

解读:在原来当需要要使用维修资金时,一般都是只要是小区范围内的问题,小区的维修资金业主们一起承担,这对于没有涉及自己住房问题的业主是不公平的。而这次办法提出了谁受益谁承担,也就是提出了维修资金的使用针对性,打破“吃大锅饭”的局面,有利于提高维修资金的使用效率。

《办法》中第十九条如何应急使用维修基金是与时俱进增加的,全国很多城市的办法中都增加了有关内容。目前,贵阳市住宅小区如果发生了基金情况,需要使用维修基金,按原来的规定是“由物业管理企业或者维修管理单位预先垫付。维修费用决算按规定程序审核后,从房屋维修资金中归还”。但在实施中,物业管理企业由于种种原因一般不愿或者无力垫付,这就导致建筑出了紧急问题,相互推诿扯皮,问题无法得到及时解决,最终损害的是业主的利益。为了进一步提升维修资金使用效率,《办法》固化了应急使用预案制度,实现“预先授权、遇险使用”,有效解决组织业主表决耗时长等问题。对于在关键时候发挥维修资金的保障作用是非常必要的。

能增值

可以转为银行定期存款

相关规定:第二十一条 业主委员会在保证维修资金正常使用的前提下,可以向专户管理银行申请将维修资金转存银行定期存款,或者购买一级市场新发行国债,不得用于其他投资,禁止将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

利用业主交存的维修资金购买国债的,应当经业主大会同意,未成立业主大会的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

解读:目前贵阳专项维修资金总额很大,业主们的使用率不高。如此巨大的资金在银行大量地以活期形式沉淀,非常可惜!这次《办法》明确可以将维修资金转为定期存款,收益将非常可观,将大大有利于维修资金的保值增值,受益的最终是每一个业主。

防违规

使用失信行为计入诚信档案

相关规定:第二十七条 维修资金交存、管理、使用过程中,开发建设单位、物业服务企业或者其他有关机构有违法、失信行为的,由住房城乡建设或者其他有关主管部门记入其诚信档案,并向社会公布。

解读:这给维修资金交存、管理、使用的相关单位都戴上了“紧箍咒”,确保维修资金专款专用,如果打“歪主意”,必然会付出沉重代价。

附件:政府令第66号贵阳市房屋专项维修资金管理办法

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关键字: 维修, 资金, 管理, 房屋, 贵阳市
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